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房地产税收政策解读

2020-01-09 房地产税收政策解读


文/

  近年来,房地产税收政策一直是广大社会公众关注的热点问题。为帮助纳税人更好地了解、掌握这些税收政策,近日,江苏省๑·ิ.·ั๑地税局对相关政策进〣行了梳理、归并和解读。
  一、个人购买住房应缴纳┓哪些税?
  作为购买方,应Ψ缴纳契税。根据现行税收政策规定,对个人购买90平方米及以下,且属于家▅▆庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的普通住宅,减按1%税率征收契税。对个人购买90平方米以上,144平方米以下,且属于家庭唯一住房的普通住宅,按1.5%税率征收契税;对个人购买不属于家庭唯一住房的,无论属于普通住宅还是非普通住宅,一律按3%税率征收契税。

  二、个人转让二手房应缴纳哪些税费?
  根据现行税收政策规定,个人转让二手房,应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加(以下简称营业税及附加)和个人所得税;若转让非住房,还应ρ缴纳土地增值税、印花л▌税。
  (一)营业税及附加:
  转让二手房应按销售不动产缴纳营业税,具体分住房和非住房两种情况:
  一是转让住房。个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征¤收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年╦╧(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

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  二是转让非住房。个人销售其购置的非住房,以全部收入减去购置原价后的余额为营业额。

  此外,转让方还应以其实际缴纳的营业税为计税依据同时缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。城市维护建设税税率为:市区7%,县城、镇5%,其⿰他1%;教育费附加率为3%;地方教育附加率为2%。

  (二)个人所得税:个人转让房屋,Θ应按“财产转让所得”项目缴纳个人所得税,适用20%的比例税率。纳税人可凭购房合同、★发Ⅶ票等有效凭证,允许从其转让收☏入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据规定实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额,具体由各省辖市地方税务局在1%-3Ⅵ%的幅度内确定。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

  (三)土地增值税:根据现行税收政策规定,ⓥ对个人销售住房暂免征收土地增值税。转让非住房的,按以下方法计算:
  一是通过政府批准设立的房地产评估机构确定旧房评估价格的,按转让收入减去扣除项目金额,计算增值额、增值率,并据以确定适用税率计算土地增值税。扣除项目包┄┅括:旧房┛的评估价格Δ、取得土地使用权所支付的地价款及按国家╠╡统一规定缴纳的┍有关费用、与转让房地产有关的税金。

  二是不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,“取得土地使用权所支付的金额”和“旧房的评估价格”可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%∏计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。

  三是既没有评估价格,又不能提供购房发票的,实行核定征收。

  (四)印花税:根据现行税收政策规定,对个人销售或购买住房暂免征收印花税,对个人销售或购买非住房仍应按照产权转移书据征收印花税。

  三、转让普通住房,5年以上可以免征营业税,购房时间如何确定?
  按照相关政策,个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。个人购买住房以取得的房屋产权░证或契税完税证明上注明的时间‰,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。根据国家房改政策购买的公有住房,以购房合同的生效时间ì、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间,按照“△孰先”的原则确定购买房屋的时间。

  ◎四、个人无偿受赠房屋的个人所得税是如何规定的?
  以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税:一是房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;二是房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;三是房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

  除上述情形外,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税,税率为20%。

  受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。

  五、土地增值税有哪些优惠政策?
  主要包括以下几个方面: ·
  (一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

  (二)因国家建设应依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。

  (三)因城市市政规划、国家建设的应而搬迁,由纳税人自行转让原房地产而取得的收入,免征土地增值税。

  (四)在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。

  (五)对于以房地产进行投资、联营的(房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的除外),投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业(所投资∞、联营的企业从事房地产开发的除外)中时,暂免征收土地增值税。

  (六)企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房、改造安置住房、公租房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

  (七)对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。

  (八)根据现行税收政策规定,对个人销售住房暂免土地增值税。

房产税减免税优惠政策

1.机关、团体和军队免税优惠
按照现行税法规定,国家机关、人民团体、ↇ军队自用的房产,免征房产税。
机关、团体和军队出租的房产及非本身业务用的生产、经营用房应不属于免税范围,应当照章纳税。

2.事业单位免税优惠
按照现行税法规定,对由∴国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产,免征房产税。
事业单位出租的房产及非本身业务用的生产、经营用房应不属于免税范围,应当照章纳税。

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹免税优惠
按照现行税法规定,宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产,免征房产税。
宗教寺庙、公园、名胜古迹出租的房产及非本身业务用的生活、经营用房应不属于免税范围,应当照章纳税。

4.个人房产免税优惠
为了鼓励个人建房、购房、改善人民群众住房条件,现行税法规定,对于所有的非营业用房,免征房产税。对于个人所有、用于出租或作营业用房的房产,应当照章纳税。

5.劳改劳教单位免税优惠
按照现▫行税法规定,对于由国家财政拨付事业经费的劳改劳教单位免征房产税。

6.其他减免税优惠
(1)企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产,可比照上述由财政部门拨付经费的事业单位自用的房产,免征房产税。
(2)经过有关部门鉴定停止使用的毁损房屋和危险房屋,在停止使用后免征房产税。
(3)为了鼓励利用〾地下人防工程,对于作营业用的地下人防设施,暂免征收房产税。
(4)为了照顾微利企业和亏损企业,对微利企业和亏损企业的房产,可以由地方根据实际情况在一定时期内免征房产税。
(5)企业停产、关闭后,原有房产闲置不用的,经省、自治区、直辖市地方税务局批准,可暂不征收房产税。但如果这些房产转给其他纳税单位使用或者企业恢复生产,应当依照规定缴纳房产税。
(6)凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食۩๑堂▔、茶炉房、汽车房等临时性房屋,不论是否施工期间一律免征房产税。
(7)房屋大修停用半年以上的,经纳税人申请,税务机关审核,在大修理期间可免征房产税。
纳税单位与免税单位共同使用的房屋,按照各自使用的部分,分别纳税或者免税。

几种特殊的房产税财税政策归纳

1.加油站罩棚不征收房产税。财政部、国家税务总局《关于加油站罩棚房产税问题的通知》(财税[2008]123号)规定,加油站罩棚不属于房产,不征收房产税。以前ι各地已作出税收处理的,不追溯调整。

2.工地临时建设工人住房,不征收房产税。财政部、国家税务▨总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字[1986]8号)规定,凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋,不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的,在施工期间,一律免征房产税。但是,如果在基建工程结束以后,施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的,应当从基建单位接收的次月起,依〨照规定征收房产税。

3.独立于房屋〢之外的建筑物,如围墙、烟囱等不征收房产税。财政部、国家税务总局《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》(财税地[1987]3号۞۞)规定,房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有۩屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、‥油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等,不属于房产。

企业停产期间的免征房产税的审批问题
需要办理一定的手续才可以免缴。
企业停产或办理注销,需要到税务机关办理相关手续,若得到他们的口头答复或批复,受理部门一般就会在电脑的企业信息里,变更公司∧的营业状〇态(如:办理停业或办理注销等),征税窗口的电脑里也自动变更,公司就可以暂停(停业情况)或免交(注销情况)相关税费。若没有得到答复或批复,在税⿷务机关电脑的企业信息里,公司εїз就还是处于正常营业状态,公司就得继续缴纳土地使用税和房产税。
企じ业应该及时和税务专管员沟通,把企业已经提交停业说明等实际情况说清楚,征求一下他的意见或让他给催办一下,免得因应纳未纳而产生滞纳金和罚款。

房改房权属转移给子女须缴契税
国家税务总局日前明确,居民个人根据国家房改政策购买的公有住房,并取得房改房产权证后,将名下的房屋产权转移给其子女,属于契税法规规定的赠与行为,应依照《契税暂行条例》及其有关规定缴纳契税。


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